试析《物业服务合同》的解除或终止问题（优仕联律师事务所 王政律师）

合同的解除或终止是我国《合同法》总则（第六章）所规定的一个基本问题。大家非常清楚，合同本身就是自然人、法人或其他组织之间设立、变更终止权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。但是社会现实又是如此的复杂多变，法律又允许当事人可以通过协商方式变更或解除合同；法律还规定，在某些情况下当事人可以单方解除（按照《合同法》规定，解除是合同终止的一种方式或事由）合同，并可通过诉讼或仲裁方式确认合同的变更、解除或终止。然而，令人不解的是，我们通过调查了解却发现了一种奇怪现象：那就是有相当一部分公众和学者认为“单个业主与物业管理企业之间签订的《物业服务合同》是不可以终止或解除的”。本文拟就此问题展开讨论，希望大家能够统一认识，得出更加公允和符合现代民主与法治原则精神的看法。

一、首先让大家先熟悉一下小区物业服务的现状情况

以北京为例，目前各个区县共有大小社区3000多家，物业管理公司3900多家（其中90%以上为小区开发商自己组织人员成立或直接属于开发商下属企业），没有物业管理资质的约占40%。依据有关报道资料，成立业主委员会的社区不到40%，其中经济适用房成立业主委员会的比例（约占1/4）最低。北京市消协最近对北京18个县区涉及100家居住小区和99家物业管理公司所做的调查结果显示：大部分小区业主对物业公司当前提供的物业服务不满意，其中21个小区居民对物业公司服务总体评价满意人数为零。而且业主与物业公司之间的矛盾或纠纷也在呈逐年增长趋势，甚至已经严重影响到社会的和谐和安定。

有关调查结果还显示，目前小区业主不满意之处主要表现在以下几方面：1、对于小区公用部位、设施、场地经营使用没有知情权；2、物业收费项目和标准没有公示；私设名目多收或重复收费，物业收费不出具正式发票而是开收据、打白条；物业收费标准与服务水平差距大。3、小区绿化率不达标，环境卫生管理差；安全保卫措施不利而造成人身财产受到损害；机动车、自行车存放管理“差”，房屋及公用设施的维护修理差；物业保安人员的行为规范差。4、多数物业公司、开发商不支持甚至阻挠小区业主委员会的成立。

业主们还普遍反映以下问题：1、与开发商、物业公司相比，他们属于明显的弱势群体；2、在业主与开发商和物业公司的纠纷诉讼中，业主们感觉即便是有理也难打赢官司；3、目前物业管理方面法律法规不够健全，而且是向开发商和物业公司倾斜，有关规定（尤其是保障业主权益实现的程序性内容）对业主权益保护极为不利；4、 业主们希望自己能够最终通过正当的法律途径维护自己的权益，希望自己能够随时与自己不满意的物业公司解除或终止《物业服务合同》。

二、目前《物业服务合同》存在的主要形式及是否可解除或终止的观点

目前除了在少数小区物业公司提供物业服务没有订立《物业服务合同》或者曾经订立但合同到期后没有续定外，已经订立并有效存续的《物业服务合同》主要表现为三种形式：

第一种表现形式是：开发商与其聘请的物业管理企业订立的《前期物业服务合同》。此前期物业服务是根据房地产开发项目建设的特点由法律规定为开发建设单位（开发商）负责的，而且属于业主与开发商所签《购房合同》必备之内容，应属于房地产开发商必须在业主入住前对所有物业提供一定配套服务所应承担的附随义务。按照目前政府部门对聘请物业服务机构的相关规定，开发商聘请专业物业服务机构从事前期物业服务也应当通过公开招投标形式。对不符合有关资质条件、对提供不符合法定或约定物业服务标准的物业管理企业，开发商可随时解除或终止同它们订立的《前期物业服务合同》。但目前政府此规定似乎是多余的，因为提供前期物业服务的公司实质上全是由开发商自己成立并控制的，在利益获取上，可以视同于开发商自己在从事物业管理服务。而且除非开发商或物业公司自愿撤离，所谓的前期物业管理可能会在小区业主或业主大会选聘新的物业管理企业之前持续存在下去。

第二种表现形式是：在小区建成后大部分业主入住时，原前期物业管理企业同办理入住的每位业主分别签署《物业服务合同》。此时，往往业主们若不签订此《物业服务合同》便拿不到所购房屋的钥匙，无法办理入住手续。此类《物业服务合同》颇有强迫缔约之嫌。而且有相当一部分公众和学者认为，物业管理企业同单个业主订立的《物业服务合同》，单个业主无权终止或解除。因为单个业主无权代表其他业主，无权决定公用物业的管理权。所以即使其不满意物业公司已提供的服务，也无可奈何，只有等到业主大会或业主委员会成立后，由业主大会或业主委员会决定是否选聘新的物业管理企业。

第三种表现形式是：由小区业主委员会（最初称“物业管理委员会”）同通过公开招标形式选定的物业管理企业或直接同原物业管理企业订立的《物业服务合同》。此类《物业服务合同》往往也是在原物业管理企业、少数业主控制下产生的，物业招投标往往不够透明，容易搞成虚假“招标”。但是多数公众和学者认为，业主委员会是小区全体业主的代表，其代表小区业主同物业管理企业订立的《物业服务合同》对小区全体业主具有法定约束力，且在物业服务合同期限内不得擅自变更或解除。而且在业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主不得要求解除物业服务合同。即使单个业主或部分业主提起该类诉讼，目前法院也不会支持。

三、业主对《物业服务合同》的解除或终止权不应被剥夺

合同的解除或终止是立约人最基本的民事权利，也是“契约自由”与“契约正义”之应有之意。因为任何人都有不得被强迫缔约的权利。《合同法》规定：“当事人不得擅自解除合同”不等于当事人“不能解除合同”。只要要求解除合同的一方能够证明订约另一方有约定或法定的合同解除或终止事由，或者虽不能证明订约另一方有约定或法定的合同解除或终止事由，但解约人愿意承担对不同意解除合同一方的违约或赔偿责任损失的，法律都应当保护当事人对合同的解除权或终止权。

《物业服务合同》并不具有不可解除的特殊性。按照通俗的合同分类理论，《物业服务合同》应当属于供给服务合同之一种。目前这种物业服务合同是基于业主的不动产物业产权而产生的。按照目前通说，业主所享有的不动产物权称之建筑物的区分所有权，具体一点讲，就是业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对专有部分以外的共有部分进行共同管理是其权利，也是其义务。业主为了更好地履行其对专有部分以外的共有部分行使看管、保养或维护的管理义务，才委托作为中介的专业物业管理企业提供物业服务的。任何业主都有决定选聘或不选聘物业管理企业提供物业服务的权利和义务，但是考虑到“民主”与“法治”的基本原则和物业管理服务的特殊性，对是否选聘物业管理企业或选聘哪家物业服务企业或组织只能按照多数业主的意思表示去执行。

如果物业管理企业是同单个业主签署的《物业服务合同》，则任何单个业主都有权拒绝签署或解除已签署的《物业服务合同》。因为任何人有不得被要求强制缔约的权利；因为既然业主有选择合同订立的权利，那么业主也有选择合同解除或终止的权利。

如果是业主委员会通过公开招投标或直接代表业主同物业管理企业签署的《物业服务合同》，不同意签署该《物业服务合同》业主们的合同解除权也是不应该被剥夺的。因为提供物业管理或服务是业主们的基本权利和义务，只要业主们不认可业主委员会的代表权（业主的利益是不可被强制代表的，当然达不到法定人数的单个或部分业主的不认可行为不影响业主委员会对外签署合同的效力或履行），其就有权利选择同业主委员会选定的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》。当然单个或部分业主行使这种解除权只有达到一定的数量（可以法定）时才可产生重新招投标选聘物业公司的法律效果。此种情况下，我们认为，没有必要非得通过重新选举或变更业主委员会的方式来决定《物业服务合同》的解除或终止问题。因为，业主可能并不反对业主委员会的成员组成，而只是不满意物业管理企业提供的物业服务。

目前，个别法院通过司法途径直接剥夺单个或部分业主们对《物业服务合同》的解除权或终止权是不符合“民主”与“法治”的原则精神的，是司法权滥用的一种表现。

四、《物业服务合同》解除或终止后的法律后果

《物业服务合同》解除或终止后，对解除或终止《物业服务合同》的业主，物业管理企业或业主委员会不能再依据《物业服务合同》向其收取物业费，但是否就等于这些业主可以不交纳或支付任何费用呢？当然，这也不是一概而论的问题。

如果是业主委员会通过公开招投标形式选聘新的物业管理企业后，原物业管理企业仍拒绝退出、拒绝办理交接手续的，在业主委员会同原物业管理企业解除或终止《物业服务合同》之后的物业服务费，业主不应当再向原物业管理企业交纳。

如果是单个或部分业主同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的，在原物业管理企业退出和新的物业管理企业或组织进驻前，除非能够证明原物业管理企业没有提供物业服务或证明其提供服务给业主造成重大损失，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的单个或部分业主与物业管理企业之间形成无因管理之债（即没有合同依据，管理人为被管理人财产利益而实际向被管理人提供服务而形成的法定之债），应当按照“无因管理”的法律规定向提供物业服务的企业支付相关费用。

如果能够证明同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主和所代表物业面积已经超过小区业主总人数和所代表物业面积的一半，而小区仍旧没有成立业主委员会或原物业管理企业拒绝退出或业主选聘的新的物业管理企业无法进驻小区提供物业服务的，我们认为，此种情况下，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主有权拒绝向原物业管理企业支付任何费用。

五、利用业主对《物业服务合同》的解除或终止来完善小区物业服务制度

设定允许每位业主同自己不满意的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的制度可以有效地促使物业管理企业提高物业服务质量，并自觉维护广大业主们的物业看管、维修和保养利益，同时也弥补单个或部分业主对自己合法物业权益保护之不足，并有效地限制或防止物业管理企业或业主委员会的权利滥用行为。

通过“无因管理”之债，可以避免少数业主滥用《物业服务合同》的解除权或终止权来逃避物业交费，从而避免损害业主委员会或物业管理企业正当的收费权益，同时能够实现物业管理企业、业主委员会、单个或部分业主之间利益的平衡。

上海市人大常委会


上海市法律援助若干规定


（2006年4月26日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过)


　　第一条为了保障经济困难的公民获得必要的法律服务,促进和规范本市的法律援助工作,根据《法律援助条例》,结合本市实际,制定本规定。
　　第二条本规定所称的法律援助机构,是指由市或者区、县人民政府司法行政部门依法确定的组织开展法律援助工作的专门机构。
　　第三条市和区、县人民政府司法行政部门监督管理本行政区域内的法律援助工作。
　　法律援助机构具体负责组织实施所在区域内的法律援助活动。
　　第四条市和区、县人民政府应当将法律援助经费纳入政府财政预算，对符合规定的各种法律援助事项提供经费保障。经费保障的具体办法，由市司法行政部门会同市财政部门确定。
　　法律援助经费应当专款专用,并接受财政、审计部门的监督。
　　第五条除《法律援助条例》第十条第一款规定的法律援助事项外,经济困难的公民还可以对下列事项申请法律援助:
　　（一）在签订、履行、变更、解除和终止劳动合同过程中受到损害，主张权利的；
　　（二）因工伤、交通事故、医疗事故受到人身损害,主张权利的；
　　（三）因遭受家庭暴力、虐待、遗弃,合法权益受到损害，主张权利的；
　　（四）法律、法规和规章规定应当提供法律援助的其他事项。
　　第六条本市根据经济社会发展状况和法律援助事业的需要，逐步扩大受援范围，保障困难群众的基本权益。
　　法律援助对象经济困难的标准，应当高于本市最低生活保障标准的数额。具体标准，由市人民政府另行规定。
　　法律援助对象经济困难的标准，应当向社会公开。
　　经济困难证明由法律援助申请人户籍所在地或者居住地的街道办事处、乡镇人民政府出具。经济困难证明应当包括本人的劳动能力、就业状况以及家庭成员、家庭月(年)人均收入、家庭财产等内容。
　　第七条公民因见义勇为导致诉讼或者仲裁需要法律援助的，法律援助机构应当提供法律援助，无需审查其经济状况。
　　见义勇为行为的认定，按照国家和本市有关规定执行。
　　第八条公民申请法律援助,应当向义务人或者被请求人所在地的区、县法律援助机构提出申请；申请法律援助的案件属于本市高级或者中级人民法院管辖范围的,应当向市法律援助机构提出申请。
　　按照前款规定,两个以上法律援助机构都可以受理申请的,申请人应当向其中一个法律援助机构提出申请。申请人如果向两个以上法律援助机构提出申请的,由最先收到申请的法律援助机构受理。
　　法律援助机构应当自收到公民法律援助申请之日起十个工作日内作出是否给予法律援助的决定，并书面告知申请人。
　　本市律师事务所以及社会团体、企事业单位等社会组织可以为公民申请法律援助提供帮助。
　　第九条诉讼或者仲裁法定时效即将届满，当事人需要申请法律援助的，法律援助机构可以先行提供法律援助。
　　法律援助机构先行提供法律援助的，应当及时进行审查，以确定是否符合法律援助的条件。
　　第十条市法律援助机构受理的法律援助事项,可以委托区、县法律援助机构办理。区、县法律援助机构受理的法律援助事项有特殊原因的，也可以移送市法律援助机构办理。
　　法律援助机构之间发生受理争议的,由市司法行政部门指定受理。
　　第十一条受援人应当向法律援助机构、办理法律援助案件的人员如实陈述案件事实,提供有关证据材料,并协助办案人员调查取证。
　　第十二条受援人提出不符合法律规定或者实际情况的要求,经解释仍坚持不合理要求,致使法律援助活动难以继续进行的,经受理申请的法律援助机构审查同意，可以中止该项法律援助。
　　除《法律援助条例》第二十三条规定的情形外,受援人采取虚假陈述等欺骗手段获得法律援助的,经受理申请的法律援助机构审查核实，应当终止该项法律援助,并视情追索其应承担的法律服务费用。
　　第十三条法律援助机构工作人员、办理法律援助案件的人员应当严格按照相关办案规范办理法律援助案件,及时向受援人通报法律援助案件的进展情况,依法维护受援人的合法权益。由于法律援助机构工作人员、办理法律援助案件人员的过错给受援人造成损害的，应当按照有关法律、法规的规定予以赔偿。
　　第十四条法律援助机构工作人员、办理法律援助案件的人员在承办法律援助事项时，凭法律援助机构的证明，依法调查取证和查阅、调取、复印相关资料，本市有关部门和单位应当予以协助，并免收或者减收相关费用。
　　第十五条法律援助案件办理过程中，法律援助机构承担的法律援助办案人员的差旅费、文印费、交通通讯费、调查取证费、翻译费等必要开支，可以由受援人列入诉讼或者仲裁请求。
　　第十六条法律援助办案补贴的标准，由市司法行政部门会同市财政部门核定，并可以根据需要进行调整。
　　第十七条本市鼓励工会、妇联、共青团、大专院校以及其他社会团体和事业单位利用自身资源为经济困难的公民提供法律援助。
　　本市鼓励社会对法律援助活动提供捐助。
　　第十八条法律援助机构及其工作人员、办理法律援助案件的人员违反法律援助有关规定的，由司法行政部门依法给予行政处分和行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第十九条本规定自2006年7月1日起施行。