国土局


国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知
1995年12月29日，国家土地管理局

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅）：
《中共中央关于国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标的建议》要求：“积极培育和规范金融市场和土地、劳动力、技术、信息等要素市场。”“引导房地产业健康发展。健全资产评估、业务代理、行业协调等中介服务”。各级土地管理部门必须根据国家法律、法规，加强地价管理，切实做好地价评估，规范和完善土地市场。现就加强地价管理、规范土地估价行为问题通知如下：
一、做好地价管理与土地估价工作是土地管理部门的法定职能
国务院批准的“三定”方案中规定国家土地管理局“主管全国土地的调查、统计、定级、登记、发证工作。会同有关部门进行土地估价工作。制订土地定级、估价标准”。为履行国家规定的职责，国家土地管理局已组织开展了土地定级估价工作，颁布了土地定级、估价的规程，制订了土地估价人员、机构资格考试、审核与管理办法，与国家体改委、国家计委、国家工商行政管理局等有关部门对公司使用土地的确权、估价、土地估价的收费和土地估价机构的工商登记、备案管理等做了明确规定。各级土地管理部门应按照国家有关规定，切实履行部门职责，把加强地价管理、规范土地估价行为的工作抓住不放，并不断总结提高。
二、加快基准地价、标定地价评估工作
为满足土地管理和土地使用制度改革的需要，各级土地管理部门要切实加快基准地价、标定地价评估工作。尚未完成基准地价和标定地价评估的城镇，要按照国家土地管理局颁布的技术标准，尽快组织完成当地城镇的基准地价和标定地价评估。城市市区的基准地价和标定地价评估工作，力争在1996年6月底前完成，计划单列市和省会城市的基准地价报国家土地局审核平衡后再公布；建制镇的工作，力争在1996年底前完成。目前已完成基准地价和标定地价评估的城镇，要根据当地的经济和土地市场发育状况，结合交易地价申报登记资料，适时进行修订和更新，更新周期一般不宜超过两年。
评估或更新后的基准地价和标定地价经人民政府批准后，各级土地管理部门要以基准地价和标定地价为基础，抓紧制订对土地估价行为、土地价格和土地市场进行规范管理的具体措施，充分发挥地价管理在土地资产管理和土地使用制度改革中的作用。
三、加强对土地交易地价管理，建立地价申报、登记制度
各省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门要切实按照国家土地管理局《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》（国家土地管理局令〔1995〕第2号）的要求，依据省内各城镇的基准地价、标定地价及政府产业政策，在1996年6月30日前完成各类土地使用权协议出让最低价标准的确定工作，下达市、县人民政府土地管理部门执行，并报国家土地管理局备案。
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及国家的有关规定，出让土地使用权必须进行地价评估，并按《国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知》（国发〔1989〕49号）的规定，报有批准权的人民政府批准后，由土地管理部门实施。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于协议出让最低价。对转让宗地的地价低于标定地价的，市、县人民政府可行使土地优先购买权，按申报地价收回土地，或者按照标定地价征税。对转让、出租、抵押行政划拨土地使用权的，应以评估地价为标准，确定应补交的出让金及土地收益。
土地价格是土地登记的重要内容，土地使用权转让、出租、抵押的当事人必须依法申报转让地价、租金或抵押金额，不得瞒报或者作不实申报，违者须经依法处理后，方可为其办理土地变更登记。
土地管理部门对地价申报登记资料要及时进行统计分析，掌握市场交易价格和土地交易情况，监测地价水平和地价变化，并及时建议政府采取必要措施，正确调控土地市场和地价水平。
四、加强对土地估价结果的确认管理
各级土地管理部门要切实加强对土地估价结果的确认管理，下列经济活动中涉及的土地应进行估价，其估价结果应按规定报经县级以上人民政府土地管理部门确认。
1．利用划拨土地转让、出租、抵押、联营、合营等；
2．改建或新设股份有限公司或有限责任公司涉及的土地；
3．企业兼并、破产、资产核算涉及的土地使用权；
4．国家建设需要提前收回出让土地使用权；
5．其他依照法律、法规需要进行土地估价的。
上述土地使用者在申请土地估价结果确认时，必须按照规定向土地管理部门提交确认申请、符合规定的土地估价报告以及评估宗地的土地权属登记证明。
改建或新设为股份有限公司或有限责任公司的地价评估和确认，应按国家土地管理局、国家体改委颁布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》（〔1994〕国土〔法〕字第153号）要求，由国家土地管理局备案认证的Ａ级土地估价机构进行评估，在申请估价结果确认时，还需同时提交企业改制批准文件、土地资产处置方案、股权结构设计方案和其他资产评估概要、资产负债表等材料。
土地管理部门在接到土地估价结果确认申请后，主要应从土地权属状况、报告格式、估价方法及估价基础资料和参数、评估结果、地价水平、估价师及估价机构的资质等几个方面进行审核，并在二十日内做出确认或不予确认的批复。经确认的地价评估结果是实行土地资产处置、土地变更登记和土地资产管理的依据。
五、切实加强对土地估价人员和机构的管理
凡独立从事土地估价的人员，必须通过国家土地管理局组织的全国统一考试和资质审查，取得土地估价师资格证书后，方能在一家土地估价机构中从事土地估价业务和签署土地估价报告。土地估价师不能以个人名义承接土地估价业务，也不得允诺他人以其名义开展土地估价业务。违反上述规定的，将取消其土地估价师资格。
设立土地估价机构应按国家土地管理局、国家工商行政管理局《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》（〔1995〕国土〔籍〕字第10号），具备10万元以上的注册资金和两名以上的土地估价师，经工商部门注册登记，并经过省级以上土地管理部门备案认证后，才能承接土地估价业务；土地估价机构承接土地估价业务应当公平竞争，按《国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知》（计价格〔1994〕2017号）规定的收费标准收取估价费用，禁止垄断、不正当竞争或乱收费的行为。
土地估价机构和人员必须遵循公正、公平、公开的原则，按照国家土地管理局制定的《城镇土地估价规程》，以基准地价和标定地价为基础，参照当地的市场价格进行估价。土地估价机构出具的土地估价报告，必须符合国家土地管理局制定的《土地估价报告规范格式（1996）》，经土地估价师签署、土地估价机构加盖公章，并按规定报送土地管理部门确认或备案，接受监督和管理。各级土地管理部门应接受具有土地估价资格机构的申请，向在机构内执业的土地估价师提供土地登记资料和地价信息资料查询服务。

省级土地管理部门要根据辖区内备案估价机构的注册资金、专业人员状况、执业水平和业绩，做好土地估价机构的日常管理工作。对辖区内从业的Ａ级土地估价机构，要将土地估价机构执行国家土地估价和地价管理政策的情况，及时上报国家土地管理局。对辖区内开业的其它土地估价机构，应定期评定估价机构的资质水平，及时向社会公告，并在每年12月15日前将其辖区内备案的土地估价机构的情况、从业人员、业绩和资质评定情况上报国家土地管理局，以便我局及时掌握全国土地估价师执业状况。


反自我劫持谈判中的几个问题

徐崇文
（作者单位：西南民族大学法学院2006级一班）


【内容提要】：中国是世界上自杀率最高的国家之一，中国每年的自杀未遂人数应该在100~120万左右。与此同时，自我劫持的发生率也在不断攀升。本文主要论述了有关自我劫持与反自我劫持谈判的含义，自我劫持者的心理，以及在进行反自我劫持谈判时所需要注意的一些忌语。
【关键词】：自我劫持者心理 反自我劫持谈判的忌语

一、反自我劫持谈判的含义
中国是世界上自杀率最高的国家之一，中国自杀率是国际平均数的2.3倍。据北京心理危机与干预中心近日公布的一项调查结果显示：自杀已经成为中国全部人口第5位、15至34岁人口第一位的死因。另外，WHO（世界卫生组织）预计自杀未遂者是既遂者人数的10~20倍。近几年中国每年自杀死亡的人数一直都保持在二十五万左右，那么按照这样的推算中国每年的自杀未遂人数应该在100~120万左右。
这是一个触目惊心的数字统计，也是一个警告：对自杀问题的救援刻不容缓。全国各地成立了许多自杀危机干预中心，在对自杀这个社会问题的控制上做出了很多成绩，但是这些干预中心往往只能在当事人自杀之前或者自杀未遂之后才能进行干预，而在当事人自杀过程中，这些干预中心往往是爱莫能助。
在自杀问题日益严重的同时，有一个问题也渐渐浮出水面——自我劫持。自我劫持在某种程度上可以说就是等同于自杀，但是它与真正的自杀有明显的区别。
自我劫持分为纯粹的自我劫持和自杀转化的自我劫持。纯粹的自我劫持是指行为人并没有真正的自杀意图，而是将自杀作为一种手段来达到自己想要到达到的目的。自杀转化而来的自我劫持是指行为人在实施自杀这个行为之时被动的被他人发现，他人在阻止行为人自杀的时候，自杀就在这个时候转化为自我劫持。
反自我劫持谈判，是反劫持谈判中的一类。是指谈判者对实施了自杀行为但暂时没有成功的人进行的心理辅导，其目的是劝说当事人放弃自杀的念头。

二、自我劫持者的心理
美国著名的精神病医生、精神分析学家和心理学家卡尔•门林格尔（Karl Augustus Menninger）认为：人性中固有破坏冲动总是要竭力寻求宣泄，如果这种破坏冲动不能施之于外界，其必然结果就是转而施之于自己。这就是各种形式自杀的根源。
当前流行的自杀观念可以总结为以下公式：“自杀是对不可忍受的生活境遇的一种逃避。如果这种境遇是外在的，看得见的则自杀是勇敢的；如果冲突是内在的，看不见的，则自杀是疯狂的。”这是把自杀归结为一种逃避行为的公式，但在逃避行为和自杀行为之间却有一个根本的不同：所有这些逃避行为都是暂时的替换品，而自杀却不是在暂时的。
在现今中国乃至世界，引起自杀的原因大同小异，主要有以下几个原因：以前曾经企图自杀、承受巨大心理压力、生活处境困难、长期承受压力、和亲友之间的矛盾激烈，这些因素都给自杀者带来紧张和压力，涉及这些因素越多，自杀的可能性就越大。
想自杀的人共同的心理特征是孤独，认为谁也不理解自己，谁也帮不了自己。但是事实上，没有人能够百分之百坚持自杀的想法。所有自杀患者到了最后关头都会在“一死了之”和“结束痛苦，重新生活”两种情感之间激烈地摇摆不定。
自杀高危人群都有以下共同的心理：
（1）已经达到绝望程度的孤独感
这种孤独感也许只是由于最近患上了抑郁症而产生的。但也有很多人从小到老都被这种强烈的孤立感所困扰。
（2）无价值感
“我的人生没有任何价值”、“所有的一切都不让我活下去”、“我死掉了队别人也是一种幸运”、“没有我的容身之地”等等这样的感情，
（3）极度愤怒
自杀的人除了绝望感还常常伴随着愤怒感。这种愤怒有时是针对给自己造成麻烦的那些人，也有些时候却是行为人因为发觉了自己这种抱怨反而生自己的气。
（4）相信困境会永远继续下去
行为人永远不会忘记别人解决问题的方法。可是，如今自己遇到了一些绝望的事情却想不出任何解决之策，无论怎么努力也不会有回报，确信目前的困境将会永远继续下去。
（5）心理上的视野狭窄
有些精神医疗专家作过这样的比喻，说被自杀所威胁的人的思考方法就像置于深深的隧道之中，周围净是黑暗。远处有一道光线射了进来，那是从这片黑暗中走出去的唯一方法。可行为人却会把自杀当作这束光，完全不考虑其他的解决方法。从而陷进了一种独特的心理视野狭窄的状态之中。
（6）放弃
自杀危险系数高的人会被各种各样的感情所压垮。逐个与每种消极感情拼死搏斗之后，最后却会产生一种特别的“放弃”。这种情感说是心平气和的放弃，倒不如说更像暴风雨来临之前的那段宁静。
（7）万能的幻象
不论是处在什么样的环境也不论拥有怎样的能力，如果想自己立刻就改变所处的环境都是不可能的。想要改变困境除了时间、努力，还需要别人的帮助。可是，自杀危险性高的人会不顾这些客观因素，认为凭借自己一个人的力量就能很快走出困境。
另外，企图自杀的人往往对死亡的概念比较模糊，部分甚至认为死亡是可逆的，暂时的，因此对自杀的后果没有充分的估计。并且，死亡对自杀者是既可怕又有吸引力的事。现实生活中许多有形无形的困难可以在死亡的幻想中得以解决和满足。
无论自杀是因何而起的，但所有行为自杀之前都会被这些复杂的感情所左右。而后，当内心的压抑到达忍耐的极点而无法向外界宣泄的时候，就会转而对自我进行毁灭。

三、反自我劫持谈判中的忌语
但是，我们在看到自杀者的死亡本能的时候，我们也应该看到同时存在的生存意愿。在进行谈判之时，其实就等同于在对当事人做一次突击性的心理治疗，以期达到让当事人放弃马上自杀的念头，和平解决问题的效果。这和在自杀者未遂之后，许多危机干预机构会对其进行心理辅导是一个道理。
所谓反自我劫持谈判中的忌语，是指会使谈判现场情况恶化甚至是使谈判失败的一类语言。
在谈判开始之前，都会有一些准备工作，在这些准备工作当中，就会去了解自杀者自杀的原因，不同的原因会导致自杀者的心理状态各不相同。
自我劫持分为纯粹的自我劫持与自杀转化的自我劫持。在第一种情况中，当事人往往并不想自杀，而只是以自杀为要挟而实现自己的某个目的。相比之下，第二种情况要更加危险一些。
在第一种自我劫持中，行为人常常由于爆发性的情绪所引起，其中由委屈、悔恨、内疚、羞惭、激愤、烦躁或赌气等情绪状态所引起的自杀，比如农民工在讨要工资的过程中常常以自杀为由去要挟其老板，另外一些因失恋、下岗、离婚等原因受到刺激的人也往往会实施这样的行为。
在第二种情况中，行为人大多是真的产生了死的想法，他们的本意是并不想让人发现他们的行为，而使他们实施这个行为的原因往往是由于自身经过长期的评价和体验，进行了充分的判断和推理以后，逐渐地萌发自杀的意向，并且有目的、有计划地选择自杀措施。
一般谈判根据行为人的心理变化都会有三个阶段：
1.激动敏感阶段
2.清醒理智阶段
3.寻找解决问题方法阶段