云南省昆明市人民政府


昆明市人民政府令第34号


《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用住房土地使用权登记规定》已经市政府研究同意，现予公布，自2002年7月1日施行。

市长　章振国　　

二○○二年四月十一日



昆明市商品房、已购公有住房和经济适用住房土地使用权登记规定


第一条　为了加强对城市土地权属的管理，建立健全土地登记制度，规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《云南省土地管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本规定。
第二条　本规定适用于昆明市行政辖区内在国有土地上建盖的商品房、已购公有住房和经济适用住房（含安居工程住房和集资、合作建房等）的土地使用权登记管理工作。
第三条　在本市行政辖区范围内取得商品房、已购公有住房和经济适用住房权属的个人，在自愿的前提下，可以依照本规定，向市、县（市）区人民政府土地管理部门申请土地登记。
第四条　商品房、已购公有住房和经济适用住房的土地登记工作，由市、县（市）区人民政府的土地管理部门负责办理。
昆明市盘龙区、五华区、官渡区、西山区、安宁市的温泉、宜良县的阳宗海、石林县的石林风景区、呈贡县的洛羊开发区、嵩明县的杨林开发区范围以内的土地登记，由县（市）区土地管理部门受理并提出初审意见，昆明市国土资源局复审后报昆明市人民政府批准。
本条第二款范围以外的土地登记，由县（市）区土地管理部门受理，报县（市）区人民政府批准。
土地证书上应盖有批准登记的人民政府的土地登记专用章方为有效。
第五条　商品房、已购公有住房和经济适用住房的土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。
本规定所称的初始土地登记，是指购买商品房、经济适用住房或通过房改购买公有住房后第一次办理的土地使用权登记；变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记。
第六条　商品房、已购公有住房和经济适用住房的土地使用权初始登记，应当自领取房屋所有权证之日起30日内由原土地使用者（房地产开发商或单位）负责为购房者统一申请土地登记，登记费用由购房者交纳。
本规定实施前已购买的商品房、已购公有住房和经济适用住房，由原土地使用者（房地产开发商或单位）负责为购房者统一申请土地登记。如原商品房、已购公有住房和经济适用住房的房地产开发商或单位已撤消或已不存在的，同一建筑内的房屋，可以由房地产开发商或者单位的主管部门负责为购房者统一申请土地登记，也可以由房屋所有权人自行组织统一申请土地登记。
第七条　土地登记的程序为：
（1）申报。取得商品房、已购公有住房和经济适用住房的单位和个人，持土地权源证明及相关资料、法人或个人身份证明，向当地人民政府的土地管理部门申请登记；
（2）地籍调查。土地管理部门对申请登记的土地进行权属调查和地籍勘测；
（3）权属审核。各级土地管理部门根据调查结果，对申请登记的土地进行权属审核，按规定予以公告；
（4）注册登记。经市或县（市）区人民政府批准登记后，由相应的土地管理部门进行注册登记；
（5）颁发土地证书。市、县（市）区土地管理部门代表本级人民政府填写土地证书，向土地使用者颁发证书。
第八条　申请土地登记的，应当向土地管理部门提交下列文件资料：
（1）土地登记申请书；
（2）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；
（3）原土地使用权证书或批准使用土地的文件资料；
（4）房屋所有权证。
委托代理人申请土地登记的，还应当提交委托书和代理人资格身份证明。
第九条　商品房、已购公有住房和经济适用住房土地使用权的初始登记，按照原土地使用权类型（划拨或出让）进行登记。以出让方式取得土地使用权的，其土地使用年限为土地使用权出让年限减去已使用年限后的剩余年限。
第十条　商品房、已购公有住房和经济适用住房土地使用权面积，按照建筑面积比例只分摊房屋底层建筑占地面积；共用部分的用地只登记不发证，其土地使用权为所有购房者共同使用，未经规划、土地管理部门同意不得改变土地用途。
单位购买商品房、经济适用住房后进行房改的，按第一款的规定办理。
商品房、已购公有住房和经济适用住房所有权人办理了土地使用权证后，土地管理部门应当对原土地使用者（房地产开发商或单位）的《国有土地使用证》进行面积核减或注销。
第十一条　同一宗土地或同一建筑上的房屋，其土地使用证上只注明土地使用权的分摊面积，不再作土地使用权实际界线的明确分割。
第十二条　已取得土地使用证的个人，将商品房、已购公有住房和经济适用住房转让、抵押、出租的，其土地使用权和土地他项权利必须依照本规定向土地管理部门申请变更登记。
第十三条　商品房、已购公有住房和经济适用住房所占土地是以出让方式取得土地使用权的，转让时，须持《国有土地使用证》，房屋买卖、互换、析产、赠与等协议，缴税凭证、房屋所有权证到所在县（市）区人民政府土地管理部门申请变更登记，办理土地使用权过户手续。土地使用权的使用年限，为土地使用权出让年限减去已使用年限后的剩余年限。
第十四条　商品房、已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得土地使用权的，转让时，必须在合同签订之日起30日内持《国有土地使用证》，房屋买卖、互换、析产、赠与等协议，房屋所有权证到所在县（市）区人民政府土地管理部门办理土地使用权出让手续，按成交价或评估价的1％交纳土地使用权出让金后，再办理土地变更登记。
第十五条　商品房、已购公有住房和经济适用住房设定抵押，应当自抵押合同签订之日起30日内，凭合法的土地使用权证和书面的抵押合同，到原颁发土地使用证的县（市）区人民政府土地管理部门办理抵押登记手续。其所在宗地为划拨土地的，还应办理土地使用权预批出让手续。
第十六条　商品房、已购公有住房和经济适用住房出租，应当自合同签订之日起30日内，凭合法的土地使用权证，到所在地的县（市）区人民政府土地管理部门办理租赁登记手续。其所在宗地为划拨土地的，还应交纳土地使用权收益金。
第十七条　市、县（市）区人民政府土地管理部门应当在接到当事人土地登记申请之日起30个工作日内作出答复。同意发证的，应当核发《国有土地使用权证书》或《土地他项权利证明书》；不同意发证的，应当说明理由。
第十八条　商品房、已购公有住房和经济适用住房土地使用权登记收费标准，按照云南省国土资源厅云国土资籍〔2001〕38号文件规定，每户收取土地登记费33元（证书工本费20元，权属调查地籍测绘费13元）。
第十九条　市、县（市）区人民政府土地管理部门依法履行土地登记职责，任何单位和个人不得干预、阻挠。
第二十条　土地管理部门工作人员在土地登记工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；给当事人造成经济损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
土地管理部门超出规定的工作时限，未给当事人办理土地登记、发证手续的，追究责任人的行政责任。
第二十一条　本规定由昆明市国土资源局负责解释。
第二十二条　本规定自2002年7月1日起施行。

期货交易的刑事规制(下)

秦德良


第三章 典型期货犯罪个罪分析

期货犯罪同其它金融犯罪一样，其显著的行为样态就是欺诈与诈骗。欺诈与诈骗二者是同义词，“欺诈”强调行为的性质和方式，而不注重结果；“诈骗”虽表明了同样的行为性质和方式，但强调的是行为的结果和行为的目的。也就是说，“欺诈”的外延要宽泛些，只要有虚构事实或者隐瞒真相意图使人产生错误认识的行为就够了，他人是否产生错误的认识以及行为人不法所有目的之有无不是“欺诈”所关心的；而“诈骗”的外延要窄得多，不仅强调行为人不法所有的目的，还强调行为造成他人的错误认识，因此，诈骗是欺诈的一种特殊行为的形态，诈骗犯罪是欺诈犯罪的一种特殊化犯罪形态，换言之，欺诈犯罪是诈骗犯罪的属概念[23]，有人由此将金融诈欺（即金融欺诈）分为两种：第一种是虚假陈述的金融欺诈，第二种是非法占有的金融诈欺[24]，期货犯罪大多属前者。现行期货犯罪体系中的八大期货犯罪从广义角度看可以说都是欺诈性犯罪。这里我主要分析比较典型、纯正的两类期货犯罪。

第一节 期货内幕交易、泄露期货内幕信息罪

一 、期货内幕交易立法起源

期货内幕交易的制定起源于证券内幕交易，其初始状态为法律禁止上市公司的高级职员和主要股东（拥有公司股票10%以上的大股东，我国为5%），违背法律禁止性规定，在其公司任职期间或在其离任后的相当期间内，利用其所获取的商业秘密，从事买卖证券交易。继后，立法例扩大了内幕交易行为人的主体范围，明确规定公司重要职员、董事、监事、经理人、行政负责人等为内幕交易的行为主体，而今，立法例不仅还将知情的律师、审计师、代理人、顾问、广告商、印刷商、媒体等定为内幕交易的主体范围，而且模糊了知情人员的涵盖，并以“关联人”包含了所有一切知情人员的范围。由于内幕交易主体可拥有特有的地位及其所了解的商业秘密或信息，并又往往以其掌握的尚未公开的信息优势进行证券交易，因此，从结果上看，这些人又成了内幕信息交易人员。由此立法例又将禁止重心从内幕交易转至内幕信息交易，从而淡化和模糊了内幕交易与内幕信息交易的界限。[25]

期货内幕交易的定义起源于美国1974年的《期货管理委员会法》，根据该法第9条（d）项规定：期货管理委员会的任何委员或其雇员和代理人，直接或间接参与任何期货、期权等交易；或任何人，当某些实际商品投资事务中利用了非公开信息或当某些投资事务已被期货管理委员会所禁止或某些投资事务已受到期货管理委员会所作出的文件影响时，仍直接或间接参与该投资事务即为期货内幕交易。美证券内幕交易与期货内幕交易在被禁止对象、禁止期间、被禁信息源方面明显不同。美期货内幕交易与期货内幕信息交易制度在获取信息方式，被禁主体，立法倾向，信息来源渠道等方面明显不同，前者主要禁止市场主体，后者是禁止利用信息的行为。1999年美修正《期货交易法》，从三个方面确定内幕交易行为：非法参与内幕交易，非法披露信息和非法利用信息。该修正不仅扩大了内幕交易行为范围，还使得其与内幕信息交易，泄露商业秘密发生竞合，甚至与窃取、欺诈、垄断、滥用职权、不正当竞争、破坏市场秩序等行为发生竞合，从而在结果上形成了一种模糊立法。

我国1999年《期货交易管理暂行条例》第3条，第61条，第70条第（十二）、（十三）对期货内幕（信息）交易作了较为详细规定。但与美期货内幕交易相比扩大了内涵，缩小了外延，因该条例将内幕交易行为规定为结合行为，即“知情”“非法获取”“泄露内幕信息”须与“利用内幕信息”结合而成立违法行为。99刑法修正案设定的期货内幕交易、泄露期货内幕信息罪在以该条例为前提法规情况下又有所修正。

二 、内幕交易是否禁止的争论

从美首开禁止证券、期货内幕交易先河后，对是否禁止内幕交易，理论界与实务界多有分歧。主张禁止者有以下观点：①公平说，从公平角度考虑应禁止，这种观点强调防止内幕交易对整体经济秩序的破坏。②资源配置效率说，这种观点旨在消除内幕人员推迟披露重要信息动机，而重要信息的及时披露有助于提高市场配置资源效率。③财产权利说，内幕信息是上市公司的商业财产，利用内幕信息谋利等于盗用公司资产。主张不禁止者有以下几种观点：①内幕人员报酬说，内幕交易所得是公司内幕人员的适当报酬，可以鼓励他们为公司工作。②减少股价波动说，内幕交易可减少股价波幅，有利于市场稳定。③私合同说，认为当某公司和其股东反对内幕交易，他们可以通过合同来禁止；而不应由法律来普遍禁止。[26][P143-144]

证券、期货禁止内幕交易普遍实践支持了禁止论主张。我国也于1999年正式确立了禁止期货内幕交易的法律制度，并将其进一步犯罪化，设立期货内幕交易、泄露期货内幕信息罪 。

三 、本罪构成要件分析

期货内幕交易、泄露期货内幕信息罪是指期货交易内幕信息的知情人员或者非法获取期货内幕消息的人员，在涉及期货交易或其他对期货交易价格有重大影响的信息尚未公开前，从事与该内幕信息有关的期货交易或泄露该信息，情节严重的行为。或简单地说，内幕人员或准内幕人员利用内幕信息，从事与该内幕信息有关的期货交易，或泄露该内幕信息，侵犯或威胁投资者利益，扰乱期货市场正常管理秩序，情节严重的行为。该罪是选择性罪名，是典型的行政犯，情节（严重）犯。

（一）客体

本罪客体是期货投资者的合法权益以及期货监管机关严禁内幕交易的管理制度，因而是复杂客体，前者为主要客体。内幕交易、泄露内幕信息严重破坏了“三公”原则，使投资者失去了公平交易权，由此而使大部分投资者失去获利机会。过度的内幕交易最终会导致期市失去真正的投资者。

（二）客观方面

本罪客观上表现为内幕人员直接或间接利用内幕信息进行期货交易；或非法获取内幕信息的人员利用内幕信息进行内幕交易；或泄露内幕信息与他人，情节严重。一般以作为方式实施。第一，内幕人员的内幕交易行为事实，该行为事实由“知悉”和“利用”结合而成，简单说，就是内幕人员直接或间接参与该内幕信息有关的期货合约买卖的事实。第二，非法获取内幕信息的“准内幕人”进行内幕交易的行为事实，该行为事实由“非法获取”与“利用”结合而成，即通过各种不正当途径、渠道非法取得，包括窃取、骗取等途径，然后予以利用，即从事期货交易。第三，泄露内幕信息的行为事实。内幕人员，准内幕人员将处于保密状态的信息提前公开或扩大信息公开范围的均为“泄露”，是一独立的行为事实。第四，情节严重。从结果犯方面看，一般指内幕交易额在20万元以上，非法获得或转嫁风险到达一定数额标准；从行为犯方面看，一般指多次进行内幕交易，多次泄露内幕信息，或致使交易价格和交易量异常波动，或造成恶劣影响等方面。

（三）主体

一般主体，自然人、单位均可构成。可分为内幕人员，准内幕人员，前者指“内幕信息的知情人员”，即指由于其管理地位、监督地位或者职业地位，或者作为雇员，专业顾问履行职务，能够接触或获得内幕信息的单位和个人，包括期货交易所及其理事长，副理事长，总经理，副总经理等高级管理人员以及其他由于任职可获得内幕信息的从业人员，中国证监会的工作人员和其他有关部门的工作人员以及中国证监会规定的其他人员；准内幕人，指非法获取内幕信息的单位或个人。包括上述内幕人员的亲属、朋友、新闻记者、期货行情分析人士、期货投资者，本罪单位主体主要指期货监管机关，期货交易所，会员单位，期货经纪公司、期货投资咨询公司、单位客户等。值得注意的是合法获取内幕信息的单位与个人只要不是“内幕人员”，不成为本罪主体。

（四）主观方面

本罪主观方面是故意，一般为直接故意。法律未明确规定获取非法利益为本罪目的，虽然实践中本罪行为主体多有此目的。过失从事内幕交易或泄露内幕信息不构成本罪。本罪主观故意内容较复杂亦难以认定。首先，行为人必须认识或应当认识到其所掌握的信息为内幕信息，其次，行为人明知自己在利用内幕信息从事交易，或明知是内幕信息而泄露；最后，从结果犯角度看，行为人是希望其内幕交易行为产生非法获利或转嫁风险的结果；从行为犯角度看，行为人明知其在利用内幕信息从事内幕交易而希望该行为发生或明知其在泄露内幕信息，而希望或放任自己行为的发生。

四 、本罪未完成形态分析

（一）预备形态

行为主体在拥有内幕信息后，调集资金，作好入市准备，或掌握内幕信息后准备泄漏与他人。