二手房买卖合同无效的几种情况

陈建刚


　　★陈建刚律师（13381367825）以案说法：
　　想要分析在什么情况下二手房买卖合同无效，必须先知道什么样的合同是无效合同，根据《合同法》的规定，合同在下列情况下无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
依据上述法律规定，陈建刚律师表示在通常情况下，下列二手房买卖合同属于无效合同：
（1）无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。根据我国《民法通则》的有关规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订二手房买卖合同，否则，属无效合同。
（2）限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。依据《合同法》的规定，限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。
（3）以欺诈的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。
（4）以胁迫的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。
（5）乘人之危签订的经纪合同。这是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的二手房买卖合同。
（6）双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的二手房买卖合同。这是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的二手房买卖合同。
（7）当事人之间没有签订书面二手房买卖合同，又无据可查的，亦认定为二手房买卖合同无效。

——北京律师陈建刚（13381367825）
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浙江省人民政府


浙江省行政执法监督办法

省政府令第39号


　　现发布《浙江省行政执法监督办法》。自一九九四年一月一日起施行。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　


省长　万学远
一九九四年一月一日



　　第一条　为了加强对行政执法工作的监督，促进行政执法机关和行政执法工作人员依法行政，保证法律、法规、规章的贯彻实施，根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共各国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的有关规定，结合本省实际情况，制定本办法。
　　第二条　本省各级人民政府（含地区行政公署，下同）及其所属行政执法机关和行政执法工作人员应当遵守本办法。
　　法律、法规、规章授权或者受委托享有行政执法权的组织及执法人员也应当遵守本办法。
　　第三条　本办法所称行政执法监督是指上级人民政府对下级人民政府，各级人民政府对所属行政执法机关和行政执法工作人员的行政执法活动实施的监督。
　　县级以上各级人民政府所属行政执法机关在各自的职责范围内实施监督，依照有关法律、法规的规定执行。
　　第四条　行政执法监督的内容：
　　（一）法律、法规、规章的实施情况；
　　（二）规章和其他具有普遍约束力的规范性文件的合法性；
　　（三）具体行政行为的合法性和适当性；
　　（四）对违法行为的查处情况；
　　（五）行政执法制度的建设；
　　（六）其他需要监督的事项。
　　第五条　行政执法监督的主要方式：
　　（一）规范性文件备案。有规章制定权的市人民政府制定的规章和各级人民政府制定的其他具有普遍约束力的规范性文件，应当分别报送上一级人民政府备案；各级人民政府所属行政执法机关制定的具有普遍约束力的规范性文件应当分别报送本级人民政府和上一级行政主管部门备案。
　　（二）依法审理行政复议案件。
　　（三）行政执法情况检查。县级以上人民政府应当有计划地对本行政区域内的行政执法情况进行检查；省人民政府所属行政执法机关应当对本部门、本系统的行政执法情况进行检查。
　　（四）督促处理违法行政行为。县级以上人民政府对公民、法人和其他组织举报、控告的违法行政行为，以及行政执法监督中发现的违法行政行为，应当及时组织查处或者责成有关部门查处。
　　（五）重大的具体行政行为备案。各级人民政府作出的重大行政处罚和行政强制措施，报送上一级人民政府备案；县级以上人民政府所属行政执法机关作出的重大行政处罚和行政强制措施，分别报送本级人民政府和上一级主管部门备案。
　　（六）县级以上人民政府在其职权范围内认为需要采取的其他监督手段。
　　第六条　县级以上人民政府法制工作机构是本级人民政府行使行政执法监督的工作部门，具体履行下列职责：
　　（一）制订本地区行政执法监督检查计划，经本级人民政府批准后组织实施；
　　（二）审查下一级人民政府和本级人民政府所属行政执法机关制定的规章和其他具有普遍约束力的规范性文件的合法性；
　　（三）对行政执法监督中发现的问题进行处理或提出处理意见；
　　（四）对本级人民政府所属行政执法机关的行政处罚情况，有针对性地进行检查，发现未依法处罚的，要求处罚机关纠正，重新作出合法、适当的处罚；
　　（五）协调各部门在行政执法工作中的争议事项，或者向本级人民政府提出争议处理意见；
　　（六）办理本办法第五条规定的其他监督事项以及本级人民政府和上级人民政府法制工作机构交办的其他有关行政执法监督事项。
　　第七条　县级以上人民政府及其法制工作机构按照本办法规定履行行政执法监督职责时，有权就有关法律、法规、规章实施情况作专题调查，了解行政执法情况，查阅有关行政执法案卷和其他有关材料。
　　第八条　各级人民政府法制工作机构的行政执法监督人员应当持省人民政府统一核发的行政执法监督检查证履行职务。
　　行政执法监督人员的资格审查、证件发放等具体事项，由省人民政府法制局办理。
　　第九条　各级人民政府所属行政执法机关及其工作人员应当积极配合，接受行政执法监督，如实反映情况，提供有关资料，不得隐瞒、阻挠、刁难。
　　第十条　对行政执法监督中发现的违法或者不适当的行政行为按以下规定处理：
　　（一）各级人民政府制定的规章或者其他具有普遍约束力的规范性文件违法或者不适当的，由上一级人民政府予以撤销、改变或者责令改正；县级以上人民政府所属行政执法机关制定的具有普遍约束力的规范性文件违法或者不适当的，由本级人民政府予以撤销、改变或者责令改正。
　　（二）各级人民政府作出的违法或者不适当的具体行政行为，由上一级人民政府予以撤销、改变或者责令改正；县级以上人民政府所属行政执法机关作出的违法或者不适当的具体行政行为，由本级人民政府予以撤销、改变或者责令改正。因违法或者不适当的具体行政行为使公民、法人和其他组织的合法权益遭受损害的，可同时责令作出该具体行政行为的机关负责赔偿。公民或者其他组织已依法申请行政复议或者向人民法院起诉的，按有关法律、法规、规章的规定处理。
　　（三）各级人民政府没有依法履行职责的，由上一级人民政府责令其限期履行；县级以上人民政府所属行政执法执法机关没有依法履行职责的，由本级人民政府责令其限期履行。
　　（四）各级人民政府违法设立行政执法组织或者委托执法不当的，由上一级人民政府予以撤销或者责令改正；县级以上人民政府所属行政执法机关违法设立行政执法组织或者委托执法不当的，由本级人民政府予以撤销或者责令改正。
　　（五）县级以上人民政府所履行政执法机关违反规定发放或者使用执法证件、徽章等行政执法标志以及违反规定着装的，由本级人民政府责令改正。
　　前款所指的违法或者不适当的行政行为，情节严重的，对该机关的负责人和直接责任人按管理权限由有关机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第十一条　县级以上各级人民政府在实施行政执法监督中，发现上级人民政府所属行政执法机关的行政执法活动违法或者不适当的，报请该上级人民政府处理；县级以上人民政府所属行政执法机关发现下级人民政府的行政执法活动违法或者不适当的，报请本级人民政府处理。
　　第十二条　对行政执法监督中发现的违法或者不适当的行政执法活动，有关人民政府未按第十条规定作出处理的，上级人民政府应当责成其及时作出处理。
　　第十三条　在行政执法监督中，县级以上人民政府对需要作出行政执法监督处理的，应当制作行政执法监督处理文书，并及时送达被监督部门。
　　被监督部门应当在接到行政执法监督处理文书后三十天内，将处理结果书面报告作出处理决定的人民政府或其法制工作机构。政府法制工作机构有权督促被监督部门执行。
　　第十四条　县级以上人民政府所属行政执法机关之间在行政执法中的争议，可以由本级人民政府法制工作机构或者本级人民政府指定的有关行政主管部门根据有关法律、法规、规章的规定进行协调。经协调不能取得一致意见的，由负责协调的政府法制工作机构或者有关行政主管部门提出意见，报请本级人民政府决定。
　　第十五条　行政执法监督工作人员应当遵纪守法，忠于职守。对工作成绩显著的，由各级人民政府或其法制工作机构给予表彰或奖励；玩忽职守的，按管理权限由有关机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第十六条　对于违反本办法有关规定不接受行政执法监督，以及不执行或者无故拖延执行按本办法第十条、第十二条、第十三条的规定作出的行政执法监督处理的单位，由作出处理决定的人民政府或其法制工作机构给予通报批评，并责令其改正。对该单位的负责人和直接责任人员，可以由人民政府法制工作机构按管理权限建议有关机关给予行政处分。
　　第十七条　对举报、控告行政执法机关和行政执法工作人员违法行政行为的单位和个人进行打击报复，有关部门不加处理或者处理不当的，县级以上人民政府及其法制工作机构应当督促其认真处理。
　　第十八条　在行政执法监督中发现需要根据《中华人民共和国行政监察条例》立案查处，追究行政违法责任的，应当及时移交行政监察机关办理。
　　第十九条　本办法由省人民政府法制局负责解释。
　　第二十条　本办法自一九九四年一月一日起施行。