云南省物价局 省建设厅 省财政


云南省商品住宅价格管理办法
云南省物价局 省建设厅 省财政



第一条 为了加强商品住宅价格管理，规范价格行为，维护房地产市场秩序，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，促进商品住宅建设的健康发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》及国家有关政策规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的商品住宅是指取得省建设行政主管部门核发的房地产开发经营资质证书的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发建盖的各类商品住宅。
第三条 房地产开发经营单位和有关管理部门均应遵守本办法。
第四条 商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行级差价格。
第五条 商品住宅价格由下列项目构成。
一、成本，包括支付的以下各项费用：
1．土地征用费：指《云南省土地管理实施办法》（省人大一九九四年六月二日公布）规定的有关费用；以出让、转让方式取得土地使用权的，按实际支付的出让金、转让金计算。
2．拆迁补偿费：指《云南省城市房屋拆迁管理实施细则》规定的有关费用。
3．勘查设计及前期工程费：指国家及省有权部门制定的，支付小区或组团的规划、勘查、设计、“三通一平”或“六通一平”等费用。
4．建筑安装工程费：指按施工图内容及标准，依照《云南省建筑工程综合定额》编制的预算审定的基础、上部工程、水电、内外装修的施工费用。
5．住宅小区基础服务设施工程费：指为小区服务的非经营性配套设施的建设费用。具体项目是小区或组团红线内20米以内（含20米）道路、配电房、泵房、绿化及建筑小品、托儿所、幼儿园、小学、派出所、居委会、管委会、公厕、自行车库（棚）等。以上建设内容，以及项目
的规模和标准按批准的小区初步设计核定，费用按施工图预算核定。
6．开发间接费用：指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，以本款1－5项之和为基数的2％计算。
7．投资利息：计入成本的投资利息，各地可根据当地建设银行提供的本地区商品住宅占用贷款的平均周期、平均利率和项目的具体情况确定。
二、利润：
商品住宅法定利润按成本1－5项费用的8％以内计取。统代建房及安居工程不计法定利润，由房地产开发公司或承建的市、县开发办（合作办）按成本1－5项费用的1－3％收取管理费。利润和管理费的具体标准由各地物价部门视商品住宅质量确定。
三、税收：
商品住宅按国家税法规定的税种和税率缴纳。
四、地段差价：
地段差价的征收办法由各地根据国家有关规定制定。地段差价收入作为房地产市场调节基金进行管理。
第六条 下列费用不得列入商品住宅成本：
1．住宅小区内外的营业性用房和设施的建设费用；
2．住宅小区内外地区性的公共建筑的建设费用；
3．道路红线宽度在20米以上（不含20米）的城市道路及附属设施的建设费用。
第七条 商品住宅的楼层价差在标准楼层价格基础上，根据不同情况确定其楼层的差价率和不同的朝向确定朝向差价率。各楼层增减差价和朝向差价的代数和为零。楼层差价率和朝向差价率由各地统一制定。
第八条 商品住宅价格构成公式如下：
平均价格＝成本＋利润＋税金＋代收费
销售价格＝平均价格±（楼层差价、朝向差价）
公式中的税金，指营业税、城建税、教育费附加组成税收；固定资产投资方向调节税按云地税发〔1995〕22号文件执行。
第九条 购房单位或个人因需要，提出与施工图不同但符合国家住宅设计规范要求，所超出施工图内容及标准而增减的设备、材料及施工费用，由开发经营公司在销售价格之外，按分部分项工程结算有关规定与购房单位或个人另行结算。
第十条 单位和个人购买商品住宅，或者委托房地产开发经营公司统代建房屋的代收费的缴纳，其收费项目和收费标准依据国务院、国家计委和财政部，省政府、省物价局和省财政厅批准的商品住宅或统代建房屋的收费项目规定组成，收费标准按具体的文件执行。除以上有权单位制定
的收费以外，任何部门和单位制定的收费均无效。
第十一条 商品住宅价格实行国家定价和国家指导价。
房地产开发公司在以行政划拨方式获得的土地上开发的商品住宅售价和租金实行国家定价。经物价部门审批后的价格，房地产开发公司不得擅自提高。
房地产开发公司在通过出让、转让方式获得的土地上开发的商品住宅售价皆实行国家指导价，由物价部门制定基准价格，放开销售价格。销售价格必须报物价部门备案后方能执行。物价部门审批基准价格后，必须抄送同级地方税务部门。需缴纳土地增值税的商品住宅，在计算增值额的
扣除项目金额时，各级地方税务部门应以物价部门审批基价时测算的项目金额为扣减金额。
第十二条 房地产开发经营公司建造商品住宅必须按省建委《关于印发〈云南省房地产综合开发项目初步设计文件编审暂行规定〉的通知》（云建房〔1992〕第66号）规定报批初步设计，依据审批初步设计核定的建设内容、规模和标准编制施工图预算，经当地建设银行或预算编
制审查办公室审核后，连同有关文件资料报批价格。其中项目规划总建筑面积在五万平方米以上的报省物价局会同省建设行政主管部门审批；项目规划总建筑面积在五万平方米以下的，由地、州、市物价部门审批，报省物价局、省建设行政主管部门备案。旧城改造建商品住宅的，报批价格
时必须附拆迁补偿、安置费用结算资料。《商品住宅价格申报表》由各地、州、市物价部门发放。
第十三条 国家实行商品住宅预售许可证制度。房地产开发公司预售商品住宅时应先将预售价格报物价部门备案，由省、地、州、市建设行政主管部门发放《商品房预售许可证》。商品住宅竣工后，由物价部门最后审批销售价格或基准价格，审批后的销售价格以多退少补的方式同预售
价衔接。基准价格除抄送同级地方税务部门以外，不得对外宣传。
第十四条 任何单位不得在已经批准的商品住宅价格构成因素以外，擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格。工程后期确因发生不可预见的建设费用，需要调整价格时，应按本办法第十二条规定重新报批。
第十五条 除国务院、省人民政府另有规定者外，严禁向商品住宅摊派、收费。
第十六条 房地产开经营企业必须遵守国家物价法规和政策，按规定报批商品住宅价格。
第十七条 对下列违反本办法的行为，各级物价、房地产、财政、审计部门依据《中华人民共和国价格管理条例》等国家、省有关法规予以处罚：
1．不按规定报批商品住宅价格的；
2．越权定价和擅自提价的；
3．违反规定的计价原则，扩大计价范围的；
4．擅自增设或减少建设内容，扩大建设规模或提高建设标准，将费用摊入成本的；
5．擅自提高取费标准或扩大取费范围的；
6．其他违反本办法的行为。
第十八条 除工商用房以外的其它非住宅商品房或统代建房的计价参照本办法执行。
第十九条 本办法不适用二次出售的商品住宅。
第二十条 各地、州、市可根据本办法制定补充规定，报省物价局、省建设厅备案。
第二十一条 省物价局、省建设厅、省地税局负责监督、指导各地执行本办法，对违反本办法计价原则、扩大计价范围、更改计价的行为有权纠正。
第二十二条 本办法自发布之日起执行。原省物价局、省建委、省财政厅颁发的《云南省商品住宅价格管理实施细则（试行）》即云价房发〔1992〕84号、云建房〔1992〕第180号文同时废止。
第二十三条 本办法由省物价局负责解释。



1996年11月30日
青海省西宁市人民政府


西宁市行政审批若干规定

西宁市人民政府令第55号


《西宁市行政审批若干规定》已经市 政府第５次常务会议研究通过，现予发布。自２００３ 年１月１５日起施行。

市长王小青
二○○二年十二月十八日


西宁市行政审批若干规定


　　第一条　为了转变政府职能，规范行政审批行为，方便服务对象，提高办事效率，促进依法行政，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。


　　第二条　本规定所称行政审批，是指行政机关根据自然人、法人或者其他组织提出的申请，经依法审查，准予其从事特定活动，认可其资格资质或者确立其特定主体、资格、特定身份的行为。


　　第三条　行政审批必须依法设定。市政府各部门实施行政审批行为，必须严格遵守法律、法规、规章的规定。


　　第四条　市政府行政服务中心（以下简称“中心”），是市政府各部门集中公开办理行政审批事项的“窗口”。主要是集中公开办理市级权限范围内的基本建设、技术改造、房地产开发、国内外投资项目、预防性卫生审查等行政审批事项；集中公开办理企业注册登记及与之相关的前、后置审批事项；集中公开办理进驻部门行政职责范围内的其它审批、审核及相关的综合性服务事项。
　　市政府于每年年底前，向社会公告增加或取消的行政审批事项。


　　第五条　中心实行“六公开”制度。每项审批的法定依据、审批内容、审批程序、申报资料、承诺时限、收费标准必须在办事大厅公开。申办人可以通过阅读服务指南、观看大屏幕滚动显示屏、查询多媒体电脑触摸屏、索取项目服务告知单及访问政府网站等方式，掌握审批信息。


　　第六条　中心实行“五项办理”制度。即时办理制度：可以当场审批的应即来即办；承诺办理制度：不能当场办理的应向申办人做出时限承诺；联合办理制度：需两个以上部门联合审批的，由规定的窗口受理，在最短时间内办结；上报办理制度：需经市政府或上级部门审批的，由受理窗口主管部门与上级部门联系，并负责全程办理；退办答复制度：对不符合条件或不应批准的审批事项，应书面告知申办人退办理由，并告知其申请行政复议和提起行政诉讼的权利。


　　第七条　中心实行“窗口式办文”制度。申办人向窗口提出审批申请，提供必备的申报材料及按规定交纳费用，就应在窗口当场办结或得到承诺受理，并可按期到窗口领取办结批件。


　　第八条　中心实行统一收费制度。所有行政审批事项的收费按照《西宁市政府行政服务中心收费项目缴费管理规定》执行，各项收费必须通过专门收费窗口集中收取、集中结算、集中管理，严格执行收支两条线。


　　第九条　中心实行公开集中行政审批制度。凡不再保留的行政审批事项，各部门不得再继续审批或变相审批；凡进入中心的行政审批事项，各部门不得在本部门再受理或审批。


　　第十条　中心实行监察制度。设立公开举报电话，负责对有关部门、窗口及工作人员审批行为的监督。对擅自设立审批事项，未能按规定实施审批的，以及继续在本部门受理或审批的部门和人员，按照《西宁市行政审批违规责任追究制度》和《西宁市政府行政服务中心工作人员廉洁从政制度》的规定予以处理。


　　第十一条　中心实行审批专用章制度。各项行政审批的完成以加盖统一规定的“行政审批专用章”的法定办结，审批专用章按《西宁市行政审批专用章管理办法》的规定管理。


　　第十二条　中心实行联合审批制度。审批事项需要两个以上部门实施前置审批的，实施联合审批，联合审批应一次性完成审核、勘验等程序。联合审批由牵头部门负责召集，重大联合审批项目由中心管理办公室会同牵头部门召集。参加联合审批的部门，必须按照召集人的要求参加联合审批，凡未按规定时间参加的，视为自动认可，由此引起的责任由该审批部门负责。


　　第十三条　中心实行承诺制度。凡确定为当场办结的审批事项必须当场办结；凡承诺办结的审批事项必须在承诺的时限内予以办结。


　　第十四条　中心实行文件集中统一管理制度。申办人按照服务指南及说明提供审批要件后，即视为要件报送齐全，窗口工作人员对申办人提供的各类审批要件必须进行登记并签字。凡经过签字认可的要件出现丢失、损毁等事件，由审批部门负责。


　　第十五条　对进驻中心的工作人员实行中心管理办公室和派驻单位双重管理制度。所有进驻中心的工作人员必须遵守和执行《西宁市政府行政服务中心管理办法》、《西宁市政府行政服务中心工作人员行为规范》等有关规定。


　　第十六条　中心管理办公室是市政府的派出机构，主要职能是服务、协调、监督审批服务中心各部门的行政审批工作。中心管理办公室必须按照市政府的统一要求，对计算机系统、网络、计算机软件、文件装封、信息保密、签字制度各审批环节实施统一管理。


　　第十七条　中心管理办公室应当依据本规定，在审批、收费、考勤、考核、安全、卫生、档案、廉政、过错追究等方面制定相应的内部管理制度，建立完善的依法管理机制，并按工作需要适时修改和补充。


　　第十八条　进驻中心的行政机关实施的行政审批，擅自收费或者不按照法定项目、标准收费的，由其派驻行政机关或中心责令退还非法收取的费用；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予降级或者撤职的行政处分。


　　第十九条　中心行政工作人员办理行政审批事项，索取或者收受他人财物或者其他利益的，依照刑法的规定，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，依法给予降级或者撤职的行政处分。


　　第二十条　本规定由西宁市人民政府法制办公室负责解释。


　　第二十一条　本规定自二00三年一月十五日起施行。