上海市地方税务局关于“销售不动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定
上海市地方税务局关于“销售不动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定
上海市地方税务局
市局各直属分局，各区、县国家税务局，浦东新区财税局：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》、《营业税税目注释》、国家税务总局《关于印发营业税问题解答（之一）的通知》的精神，结合本市实际情况，现对本市范围内“销售不动产”及其他有关营业税的征收问题具体规定如下：
一、关于销售不动产的范围
纳税人发生销售本市范围内的不动产的行为，应按规定计缴营业税。不动产包括商品房、住宅房、办公楼、商业用房、生产生活用房等等，旧建筑物、构筑物或其他土地附着物（以下简称“房产”）。但不包括活动房的销售。
二、关于销售不动产的计税依据问题
纳税人销售自建房产（是指纳税人自己投资建造的房产），应按销售收入依5％的税率计征营业税；纳税人购进房产（其他人投资建造，购进后无需继续投资建造的成品房，包括成品期房）再予以出售，按销售收入减去购进价格后的余额依5％的税率计征营业税。销售收入包括销售房
产的同时，价外收取的各种其他费用，如服务费、咨询费等等；购进价格仅指购房原价，不包括因购房发生的其他费用，并且必须凭购进发票计算扣除。
三、关于将在建房产（或已建成的房产）以各种名义（指联建、参建、搭建，下同）转让给其他单位的征税问题
（一）纳税人开发商品房建设项目，如果是开发商共同列项投资开发，并且以非闭口价形式共同签订开发合同，开发后各方按投资额、按比例分得房产的，不征收营业税；如果虽然是开发商共同列项投资开发，但一方采取闭口价形式让另一方或几方参与开发的，则对其取得收入视同销
售不动产，照章征收营业税。闭口价是指一方按每平方米建筑面积的约定的房产售价与另一方签定的共同开发合约。
纳税人开发商品房建设项目，如果是列项后再让其他方参与联建、参建、搭建的，则不论其以何种形式、何种价格转让，均应按规定照章征收营业税。
（二）纳税人开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目，如果是开发商共同列项投资建设，其营业税的征收办法按商品房建设项目的征收规定处理。纳税人开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目，如果是列项后再让其他方联建、参建、搭建的，除按房产造价成本转让视同共同投
资建房暂不征收营业税外，其他应一律按规定征收营业税。
房产造价成本是指土地成本、建房工程成本以及其他费用，计算公式为：
房产造价成本＝土地成本＋建房工程成本＋其他费用
“土地成本”是指购进土地的价格折换成每平方米建筑面积上的价格。
“建房工程成本”是指支付给建筑安装单位的实际造房工程费用。如果支付给建安单位的实际造房工程费用中未包括材料价款的，其为造房而购进的材料所支付的价款也可列入建房工程成本。其他如支付的市政配套费等等不得列入“建房工程成本”中扣除。
“其他费用”是指支付的设计费、市政配套费、管理费等；为便于掌握，统一规定按建房工程成本的50％计算确定。
房产造价成本的核定，统一由市局视情况定期调整。
如果纳税人发生联建、参建、搭建的收入已发生，房产造价成本尚无法确定时，应对其取得的收入先按规定征收营业税，待房产造价成本结算并经税务机关审核认定后，按规定予以调整。
纳税人在开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目时，如果将其改变为商品房建设项目，应一律按商品房建设项目的营业税征收规定计证营业税。
各区（县）、各系统住宅办（公司）以集资名义向企、事业单位征集建房资金，然后将建成的房产的永久使用权（或产权）分配给企、事业单位，这种行为实际上是预收房款建造销售房产的行为，应按规定征收营业税。具体计征营业税的办法可比照本条职工住宅建设项目或动迁用房建
设项目的征收规定掌握确定。
（三）纳税人将在建的其他房产（如办公楼、商业用房、生产生活用房等）以各种名义转让给其他单位的，其营业税征收办法按本条第（一）点“商品房建设项目”的征收规定确定。
（四）纳税人将已列项的房产开发项目，但尚不符合预售房产条件，以“楼板价”等形式转让给其他单位开发或共同开发，应一律按“转让无形资产——土地使用权转让”税目按转让额全额计征营业税，不得扣除其他任何费用。同时，受让方支付的“楼板价”，不得作为今后房产出售
时的购进价从计税依据中扣除。
“楼板价”是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价，仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。
如果纳税人以此种形式的土地使用权转让换取房产，或者既取得货币收入又取得房产的行为，其营业税计征办法比照沪地税一（1995）56号《关于土地使用权转让有关营业税问题的具体征收规定》。
（五）参建、联建单位以及其他购房者将购入的房产（包括参建、联建单位的房产）由于种种原因再委托原房产开发商（或以原房产开发商的名义）对外销售，并办理产权过户手续，应一律按委托销售房产的征税规定计征营业税。具体征税办法比照本规定第七条意见处理。
四、纳税人以房产换取土地使用权行为的征税问题
纳税人以出资造房形式，与土地方联合开发或独立开发房产项目，房产建成后，纳税人按一定比例与土地方共同分配房产。在这一过程中，出资造房的纳税人以部分房产所有权（或永久使用权，下同）换取了土地方的部分土地使用权，发生了转让房产所有权的行为，应按“销售不动产
”科目计征营业税。同时，由于在这一过程中没有发生货币结转，因此，具体计税依据可按以下原则确定。
（一）以房产换取土地使用权，如果房产系一般住宅（即高层为钢砼结构、多层为混合结构），计税依据按换出房产建筑面积的造价计算确定，即多层为867元／平方米，高层为1123元／平方米〔多层建筑以七层以下为标准（含七层），七层以上为高层建筑〕。
（二）以房产换取土地使用权，如果房产系高级住宅、商办楼或其他建筑物，其计税依据必须按换出房产的建筑面积的实际造价成本报主管税务机关审核批准后确定。如果实际造价成本暂时无法确定，可先按房产预算造价成本报税务机关审核后计征，待实际造价成本结清后，按实清算
。
（三）纳税人以房产换取土地使用权的纳税义务发生时间为受让土地使用权的当天。
（四）纳税人以房产换取其他实物的，亦应按规定报主管税务机关核定计税依据后征收营业税。
五、关于房屋交换的营业税征税问题
对房屋交换过程中的营业税征收问题应按以下情况分别确定：
（一）纯粹以房屋交换房屋，调出调进方不另外再获取对方补偿收入的，对双方的调房行为暂不征收营业税。
（二）调房过程中，双方除交换房屋外，其中一方另外取得对方给予的补偿收入，对取得补偿收入方应按其补偿收入征收5％的营业税。
（三）调房过程中，调出方未直接换取另一方的房屋，而获取货币收入的（或其他利益），对调出方应按“销售不动产”税目征收营业税。
六、关于房产企业（或住宅办、住宅开发公司）接受委托代建房产行为的征税问题
房产企业（或住宅办、住宅开发公司，下同）以接受企业单位或其他部门委托建造房产，房产建成后，房产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。对这种形式的委托代建房产，按以下情况分别计征营业税：
（一）受托代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划，则不论受托方与委托方如何结算，均应按结转的房产造价成本及收取的管理费（如系取得房产的，则按规定折换计算）一并依“销售不动产”税目计征营业税。
（二）如果受托代建的房产列入委托方的房产开发计划，按以下办法计征营业税：1．受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的，对受托方结转的房产成本及收取的管理费一并依“服务业”税目计征营业税：2．如果受托方不垫付资金，不负担房产造价成本的结
转，仅是收取管理费，所有的房产建造成本由委托方自行负责，则对受托方仅就其收取的管理费收入计征营业税。如果受托方以取得房产的形式来代替管理费收入，则对其取得的房产按规定折换计算后计征营业税。
（三）对房产企业接受各级政府部门委托代建职工住宅房、动迁用房的，可凭有关政府部门的代建造房文件，报主管税务机关审核批准后，暂按收取的代建管理费收入计征营业税。如果房产企业将代建的房产自行对外销售，则应就销售收入按规定计征营业税。
七、关于房产企业（或其他单位，下同）接受委托代销售房产行为的征税问题
房产企业接受其他单位的委托销售房产，应按以下规定征收营业税：
（一）房产企业受托销售房产，如果由受托方开具销售发票，应由受托方依“销售不动产”税目按规定征收营业税，受托方在销售房产时向购买方收取的中介费（或手续费、服务费）应并入售房款中一并计征营业税，受托方划转委托方的售房款可以凭委托方的收款凭证（发票或企业正
规收据）从计税收入中扣除；受托方从委托方取得的中介费（或手续费）收入应按“服务业——代理服务”税目征收营业税。
（二）房产企业受托销售房产，如果由委托方自己开具销售发票，受托方仅向委托方或购买方收取中介费（或手续、服务费），对受托方仅就中介费等收入征收营业税。
（三）委托方从受托方房产企业取得的售房款，不论是否向受托方开具发票，均应按“销售不动产”计征营业税，其支付给受托方的中介费（或手续费），不得从中扣除。
八、关于受托动、拆迁取得的收入的营业税征税问题
纳税人接受其他单位委托（包括接受政府有关部门委托），对转让土地使用权的土地上的单位和居民进行动、拆迁工作从委托方取得的收入，一般由两部分组成：一部分是被动、拆迁单位和居民所需的费用；另一部分是为拆除建筑物、平整土地所需费用。对受托方取得的这些收入，可
按以下情况征收营业税：
（一）受托方接受动、拆迁项目时，如果动迁房源由委托方提供，受托方仅负责动、拆迁组织服务工作和拆除建筑物、平整土地等工作，则对受托方取得的收入可扣除支付给单位和居民的补偿性费用后的余额依“服务业”税目计征营业税。
（二）受托方接受动、拆迁项目时，如果动迁房源由受托方负责提供，则对受托方取得的收入扣除支付给单位和居民的补偿性费用及购买动迁房源的价款后的余额依“服务业”税目计征营业税。
（三）如果受托方将拆除建筑物、平整土地等建安业务再委托其他单位进行施工作业，则受托方可扣除这部分费用后的余额依“服务业”税目计征营业税。
（四）受托方接受有关政府部门委托，对受托土地上的单位和居民进行动、拆迁工作，政府以无偿提供该土地或其他土地形式作为受让方进行动、拆迁工作的补偿，对受托方取得的土地使用权不再作价计征营业税，同时，对受托方进行动、拆迁工作所支付的费用也不得在今后的房产经
营或土地转让中扣除计征营业税。
（五）受托方在直接参与政府有关部门对外商进行土地使用权的出让过程中，同受让土地的外商直接签订土地动、拆迁合同，并直接从该外商取得动、拆迁工作的补偿收入暂缓征收营业税。
九、关于其他出售房产行为的征税问题
（一）纳税人以拍卖、转让企业为名，在企业的债权、债务未发生转移的情况下，将房产估价后出售给其他单位，另外，由于受让方的需要，原企业的部分人员也随之被受让方有选择地招聘。对这种形式的所谓拍卖、转让企业的行为，实际上是纳税人出售房产的行为。因此，在这一过
程中，不论原企业的人员是否被受让方聘用，其房产价款收入均应按规定征收营业税。
（二）企业以房产为抵押，发生无法偿还债务而将房产转让给债权人的行为，应按销售不动产计征营业税。其计税依据按所抵押的债款额确定。
（三）纳税人将长期租用的公有房产，因各种原因发生转让从续租方（或受让方）取得的补偿收入，比照转让房产使用权行为照章征收营业税。
（四）纳税人以投资为名，但在不改变被投资方或所谓的联营方的股本结构变化，并且在财务会计处理上也不作长期投资的情况下，将房产提供给其他单位使用，并按定额取得收入的行为，实际上是出租房产使用权的行为，对其取得的收入应按租赁收入征收营业税。对纳税人以房产与
外商合作经营，其取得的收入应按沪地税地（1995）52号《关于企业置换土地使用权税收处理问题的规定》第5点的意见处理。
十、纳税人为解决人均4平方米以下的住房困难户而以市府规定的优惠价出售的房产，可凭有关解困证明暂缓征收营业税；纳税人在贯彻本市房改政策工作中，将居民或职工租住的房屋以市府规定的办法和价格出售给居民或职工的收入免征营业税。除此以外，纳税人出售的其他房产，
不论是商品房还是住宅房、系统房，不论出售的是房产所有权还是永久使用权，不论出售给单位还是个人，均应按规定征收营业税。
对市政、住宅系统拆迁中或其他形式分配给居民的住宅因增加面积而计价收款的部分，亦应按规定征收营业税。
十一、销售不动产的纳税义务发生时间为收到预收款的当天，这种征收方式虽然及时回笼了税款，但也给征收管理工作带来了一定的困难。因此，为加强征管，纳税人必须对销售不动产行为以项目为单位设立台帐，列清预收款情况和纳税情况。各级税务机关应加强对预收款征收营业税
工作的管理力度，加强检查，杜绝漏税现象的发生。
对纳税人销售不动产中收取的预收定金，亦应纳入预收款中征收营业税。对以前的预收款尚未征收营业税的，必须按规定全部征收入库。
纳税人将已建成的房产对外销售，应于销售行为成立时，不论售房款是否收到，也不论采取何种结算方式，均应按规定全额计征缴纳营业税，同时，对已按预收款计征营业税的部分应予以清算抵扣。
十二、纳税人发生土地使用权转让行为，除了按沪地税一（1995）56号《关于土地使用权转让有关营业税问题的具体征收规定》中已明确免征营业税规定外，对其他土地使用权转让行为（如不补缴出让金转让土地使用权的行为）取得的收入，均应按规定计征营业税。
十三、本规定所称纳税人，是指除“三资”企业外的所有发生房产经营行为的企、事业单位、机关、团体、部队、学校。
十四、本规定自一九九六年一月一日起执行。原沪税政一（1992）981号、沪税政一（1993）259号文以及沪税政一（1994）63号文相应停止执行。
特此通知。
1996年9月19日