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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富

时间:2024-07-22 03:21:04 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9320
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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所臧恩富律师

买房是人生的一件大事,对于绝大部分居民来说,买房的花销是其一生中的最大一笔支出项目。签订购房合同后,买房人和卖房的开发商都要受有效的购房合同(即商品房买卖合同)的约束。一旦卖房人存在不法行为或房屋的质量存在问题或者有其他客观原因,往往导致购房人的预期难以实现。在这种情况下,买房人往往会有早知如此还不如不订立购房合同、不买房的好的想法,即产生退房退款的念头。买房人的这种不想受已订立的购房合同的约束,想退房退款的想法从法律的角度讲是要解除购房合同。即那么购房人在什么情况下有权单方面解除购房合同呢?

合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分,我们在这里要研究的是买房人单方有权行使法定解除权的情形。因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的解除的条件已有明文规定,那么买房人想解除购房合同当然是轻而易举的事了,但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位,很难将有利于自己的解除合同的条款写进购房合同,更难以与卖房的开发商就合同的解除达成一致,所以了解乃至熟悉买房人在什么情况下有权单方行使合同解除权,对于买房人维护自身的合法权益就有着重要的现实意义了。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)的规定,买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同:

理由1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。

理由2、卖方明示违约

在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。

理由3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后,卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。

理由6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的,买房人有权解除合同。

理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买房人有权解除合同。

理由8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格,买房人有权解除合同。

理由9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的,买房人有权解除合同。

理由10、面积误差比超过3%

卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,请求返还购房款及利息。

关于简化已进行规划环评的钢铁企业建设项目环境影响评价工作的通知

国家环境保护总局


环办〔2006〕43号




关于简化已进行规划环评的钢铁企业建设项目环境影响评价工作的通知
各省、自治区、直辖市环境保护局(厅):
  按照《钢铁产业发展政策》和加强规划环境影响评价工作的有关规定,全国年产500万吨钢以上的钢铁企业大部分已编制完成“十一五”规划环境影响报告书,并已经我局审批。

  经研究,对于已编制完成“十一五”规划环境影响报告书,并已经我局批复同意的钢铁企业规划中各子项目实施时,如建设性质、规模、地点等未发生大的变化,其环境影响评价工作可简化。具体通知如下:

  一、各子项目实施时,不需编制环境影响评价大纲,新增生产能力的炼铁、炼钢、轧钢项目应按照《建设项目分类管理名录》的有关要求编制环境影响评价文件报我局审批。

  二、各子项目环境影响评价可视具体建设内容简化,主要针对子项目主体工程进行,重点评价分析子项目的环境影响及拟采取的环保措施可行性。

  三、原则上可不再进行环境质量现状监测。

  对于年产200万吨钢以上的钢铁企业,也应要求其尽快开展“十一五”规划环境影响评价工作,在规划环评批复同意后,其中子项目环境影响评价工作可参照以上内容简化。

  

  二○○六年三月三十一日


山东省律师执行职务的规定(已废止)

山东省人大常委会


山东省律师执行职务的规定
山东省人大常委会


(1991年3月15日山东省第七届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过)

目 录

第一章 总 则
第二章 律师的业务与职责
第三章 律师的权利与义务
第四章 法律责任
第五章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了保障律师依法执行职务,保证国家法律的正确实施,维护国家、集体利益和公民的合法权益,根据《中华人民共和国律师暂行条例》和有关法律、法规的规定,结合我省实际情况,制定本规定。
第二条 律师是国家的法律工作者。律师依法执行职务,受国家法律保护,任何单位和个人不得干涉。对阻碍律师依法执行职务的单位和个人,律师有权提出控告。
第三条 律师执行职务的机构是律师事务所。律师事务所由司法行政机关领导、管理和监督。
第四条 律师执行职务,必须持有省司法厅统一核发的律师工作执照或律师(特邀)工作证。
第五条 律师执行职务,必须以事实为根据,以法律为准绳,遵守律师纪律和职业道德,忠实于国家和人民的利益。
第六条 律师协会是律师的群众性社会团体,依法支持律师履行职责,维护律师的合法权益。

第二章 律师的业务与职责
第七条 律师的主要业务如下:
(一)接受国家机关、企业事业单位、社会团体、其他组织和公民的聘请,担任法律顾问;
(二)接受刑事案件被告人的委托或者人民法院的指定,担任辩护人;接受自诉案件自诉人、公诉案件被害人及其近亲属的委托,担任代理人,参加诉讼;
(三)接受民事、经济、行政诉讼案件当事人的委托,担任代理人,参加诉讼;
(四)接受仲裁案件当事人的委托,担任代理人,参加仲裁活动;
(五)接受民事、经济纠纷当事人的委托,参加调解;
(六)接受委托,代理申请行政复议;
(七)接受委托,承办涉外法律事务;
(八)接受委托,承办申诉法律事务;
(九)解答法律咨询,代写法律事务文书;
(十)承办其他法律事务。
第八条 律师担任法律顾问的责任,是为聘请方提供法律帮助,办理各项法律事务,维护聘请方的合法权益。
第九条 律师担任辩护人的责任,是根据事实和法律,提出证明被告人无罪、罪轻或者从轻、减轻、免除其刑事责任的材料和意见,维护被告人的合法权益。
第十条 律师担任自诉案件自诉人、公诉案件被害人及其近亲属的代理人的责任,是根据事实和法律,维护被代理人的合法权益。
第十一条 律师担任民事、经济、行政纠纷当事人的代理人的责任,是在所受委托的权限内维护委托人的合法权益。
第十二条 律师承办涉外法律事务的责任,是按照我国的法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定,维护委托人的合法权益。
第十三条 律师承办申诉法律事务的责任,是根据事实和法律,对人民法院已经发生法律效力的判决或裁定协助当事人提出申诉意见及理由,维护当事人的合法权益。
第十四条 律师承办其他法律事务的责任,是依照国家法律、法规,为当事人提供法律帮助。
第十五条 律师承办业务,由律师事务所统一接受委托,并且统一收费。律师事务所指派律师,应当根据实际条件尽量满足委托人的指名要求。

第三章 律师的权利与义务
第十六条 律师参加诉讼、仲裁活动,可持律师工作执照到人民法院、仲裁机关依据有关规定查阅所承办案件的材料。

人民法院、仲裁机关对本案的补充调查材料,应允许律师查阅。
律师阅卷,可以摘录,经许可也可以复制。
第十七条 律师参加诉讼活动或者承办非诉讼法律事务,可持律师事务所调查专用证明和律师工作执照,向金融、城乡建设、外经、外贸、邮电、工商行政管理、税务、海关、商检、卫生等部门及其他有关单位、公民调查取证,有关部门、单位及公民应予协助,并依法提供有关证明材
料。
第十八条 律师承办案件,如果主要知情人是正在预审期间的刑事被告人,且该案与被告人本身的案件无利害关系,律师可持律师事务所调查专用证明和律师工作执照,由公安预审部门的人员陪同会见在押被告人,向其调查取证,取证内容限于与案件有关的事实、证据范围之内。如果
调查取证的内容与正在预审期间的被告人本身案件有利害关系,由预审人员向被告人问明情况,并及时将材料转交承办律师或其所在的律师事务所。
律师承办案件,如需向正在服刑的犯人或者劳动教养人员调查取证,可持律师事务所调查专用证明和律师工作执照向其调查取证。
第十九条 辩护律师可持律师事务所会见被告人专用证明和律师工作执照,同在押被告人会见。羁押机关应提供会见场所,负责安全戒护,但不应追问被告人同律师的谈话内容。
辩护律师可同在押被告人通信,羁押机关应及时转送。
第二十条 人民法院、仲裁机关开庭审理案件,应使用出庭通知书通知律师到庭执行职务。出庭通知书至迟在开庭三日前送达。
律师如因案情复杂,开庭时间过急或其他特殊情况,可以申请人民法院或仲裁机关延期审理,人民法院或仲裁机关在不影响法定结案的时间内应予考虑。
第二十一条 司法机关应当尊重和保障律师在参加诉讼活动中依法履行职务的权利。在庭审中,审判人员不应讯问律师的姓名、年龄、籍贯、住址和职业。没有合法理由,不得责令律师退庭。
第二十二条 人民法院依法不开庭审理的二审案件,当事人已委托律师的,应及时通知律师阅卷、提交辩护词或代理词。
第二十三条 人民法院应当认真核查律师提供的证据材料,听取律师的辩护或代理意见。律师当庭发表的辩护或代理意见,人民法院应记录在卷。人民法院对律师提交的辩护词、代理词和证据材料,在履行签收手续后归入案卷。
第二十四条 凡有律师参加的诉讼、仲裁案件,人民法院、仲裁机关应当在该案的判决书、裁定书、仲裁决定书或调解书上列名,并在送达当事人的同时,将副本送达律师或其所在的律师事务所。
第二十五条 律师担任辩护人,如被告人不如实陈述案情,律师有权拒绝为其辩护。
律师担任代理人,如被代理人提出的要求违反国家有关规定,律师应劝说其改变要求,经说服无效,律师可以终止代理。

第二十六条 律师对人民法院已经发生法律效力的判决或裁定,认为与事实有重大出入,适用法律不当或者违反法定程序,可由所在律师事务所向上一级人民法院提出书面意见,人民法院应当及时作出书面答复。
第二十七条 律师代理起诉,符合法律规定的受理条件的,人民法院应当立案。
第二十八条 律师代理申诉,可以查阅原审案卷,可以同在押犯人会见和通信。
第二十九条 律师进行业务活动,可带助手一名。律师助手由律师事务所指派。
第三十条 律师必须认真履行职责,维护法律的尊严,维护国家、集体的利益,维护当事人和他人的合法权益。
第三十一条 律师对于在执行职务中所涉及的国家机密、个人隐私和其他不宜公开的情况,负有保密的责任。
第三十二条 律师不得隐匿、毁灭、伪造证据。
第三十三条 律师不得利用职务之便谋取私利,不得私自接受委托办理法律事务,不得私自收取报酬或者其他费用。
第三十四条 律师参加诉讼活动,应当认真调查取证,按时出庭,及时向人民法院提交代理词或者辩护词。
第三十五条 律师执行职务,必须遵守司法机关的有关规定,尊重司法工作人员,维护司法机关的尊严。

第四章 法律责任
第三十六条 律师违反本规定,由司法行政机关根据情节轻重,分别给予警告、停止执行律师职务、吊销律师工作执照、取消律师资格的处罚。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
律师对司法行政机关的处罚决定不服的,可在收到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级司法行政机关申请复议,上一级司法行政机关应在接到复议申请书之日起二个月内作出复议决定。
第三十七条 对违反本规定,妨碍律师执行职务的单位和个人,由主管机关或有关部门分别不同情况作出严肃处理。
第三十八条 阻碍律师执行职务,具有侮辱、诽谤、殴打、限制律师人身自由等情节,尚不够刑事处罚的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定给予处罚。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第三十九条 本规定应用中的问题,由山东省司法厅负责解释。
第四十条 本规定自公布之日起施行。



1991年3月15日